129Одной из характерных особенностей дачного рынка недвижимости в настоящее время является его сомнительное правовое положение.
В советские годы дачные участки в садоводческих товариществах выделялись гражданам по актам, изданным органами местного самоуправления. Парадокс состоит в том, что эти акты сейчас не являются документами, которые подтверждают право собственности на землю. То есть все документы или сделки купли-продажи дачных участков, оформленные в те годы, не считаются сейчас полноценными, а то и законными.
Ведь дачный участок продавался зачастую следующим образом. Владелец участка заходил к председателю товарищества дачников, ставил бутылку коньяка и говорил ему о продаже своего участка. И нового владельца без проблем вносили в списки кооператива. Таким образом поступали во многих местах. Но такая продажа участков на Оке, как и в других местах впоследствии доставляла проблем покупателю.
Принятый в 2006 году закон, прозванный в народе «дачной амнистией», внес в порядок оформления документов купли-продажи дачных участков важные коррективы. Прежде всего, он обязал всех собственников дач по-новому переоформить в собственность свою дачную недвижимость. Это законодательное положение распространяется не только на дома, но и на другие капитальные объекты (в частности, гаражи), которые построены на участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство.
По данным столичных риэлторов, этой «дачной амнистией» пока воспользовались только 30% собственников участков. Это в основном владельцы наиболее дорогих дач, расположенных в ближнем Подмосковье, а также те, кто воспользовался возможностью узаконить увеличенную площадь своего надела, полученную ранее самозахватом. Также в собственность оформляют дачные участки для последующей продажи, передачи по наследству или дарения.
Остальные владельцы пока не торопятся с переоформлением. Даже, несмотря на некоторое упрощение процедуры переоформления, она все равно сложная и дорогая. Не все желают платить приличные суммы и тратить время на сидение в очередях, а пожилые люди вообще не знают, как к это сделать.
Поэтому желающим приобрести дачный участок в основном придется иметь дело с собственниками неузаконенных владений. На руках они имеют разве что свидетельство, которое выдано им местными администрациями, а то и просто садовая книжка, на которой имеется печать садового кооператива. Это означает, что сделки с таким перечнем документов представляют риск для покупателя.
Безусловно, переоформление дачного участка оформляется по правилам, предусмотреным в садовом товариществе. Но такая купля-продажа тоже может иметь негативные последствиями, к тому же если сменится председатель этого товарищества или изменится список садоводов.
При оформлении купли-продажи дачного участка может продавцом выдаваться генеральная доверенность, дающая покупателю возможность самостоятельно переоформить право собственности. Однако, имея такую бумагу, человек купивший недвижимость все равно не считается ее законным владельцем. Ему нужно будет оформить сделку купли-продажи или дарения от имени бывшего хозяина. А сам себе продать этот участок он не сможет. Выход один – «продать» его собственной жене, ребенку или родственнику. Если не сделать этого, то продавец останется законным собственником участка.
Поэтому, если вы купили неоформленный дачный участок, то стать его законным владельцем вы можете только через обращение в суд. Иск следует подать на установление права владения участком либо на признание права его приватизации. Имея на руках решение суда – можно смело идти в орган, занимающийся оформлением земельных участков.
Самая правильная защита при покупке дачного участка будет в том, чтобы продавец сам вначале оформил на него право собственности, а только потом выставлял свой дачный участок на продажу.
