0При изучении рынка строящейся недвижимости можно зачастую столкнуться с понятием переуступки. Что же такое эта таинственная «переуступка», и как к ней относится обычному покупателю понять достаточно сложно. Цены вполне удобоваримые, а вот слово-то страшновато звучит для неподготовленного уха.
Под переуступкой следует понимать сделку, при которой права и, главное, обязанности непосредственно перед застройщиком полностью переходят от того человека, который заключил соглашение с застройщиком, к иному лицу. Такие сделки могут совершаться на первичном рынке жилья.
Человек, определившийся с покупкой недвижимости, в обязательном порядке должен получить всю информацию о том или ином застройщике. Информация заключается в том, сколько застройщик осуществляет подобные услуги, в какие общественные структуры он входит. Если такие организации правительственные, то это является дополнительной гарантией надежности.
Далее нужно непременно провести мониторинг процесс стройки: сроки строительства, основные направления работ. Возможно и обращение в строительную компанию, где просто обязаны предоставить всю интересующую владельца будущего жилья информацию. На это направлена статья 21 214 Федерального закона.
Очень часто дольщики создают свои форумы, производят регистрацию групп в социальных сетях, в рамках которых ими обсуждаются актуальные темы. Опыт участника такой группы или строительного форума может пригодиться любому дольщику в процессе его дальнейшего сотрудничества с застройщиком.
Кстати, специального закона, который смог бы регулировать процесс переуступки прав, до сих пор не существует. Договорные действия регулируются лишь статьей 382-й ГК и статьей 11 314-го Федерального закона. В плане долевой недвижимости кредитором выступает сам покупатель, заключивший договор с застройщиком на приобретение квартиры в строящемся доме.
Договор самой переуступки может быть оформлен либо в обычной письменной форме, либо в присутствии нотариуса с соблюдением всех необходимых правовых согласований. Если форма заключения договора выбрана письменной, то уведомление застройщика в этом случае не обязательно. Покупатель несет сам всю ответственность за те риски, способные возникнуть в процессе переуступки. К таким рискам относятся штрафы или отказ от приема жилья.
Федеральный закон 214 гласит, что дольщик вполне может переуступить жилье после того, как выплатит полную стоимость договора. Есть и другой вариант, при котором долг переводится на другого дольщика. Сам договор переуступки необходимо зарегистрировать в государственных органах.
В процессе составления договора по переуступке необходимо обратить пристальное внимание на такие пункты:
1. Договор должен содержать информацию о том, на базе какого первоначального документа (договора) переуступается право.
2. Обратить внимание на те сроки, размеры, порядок оплаты, которые указаны в договоре, ведь договоры переуступки – сделки, сопряженные с повышенными рисками.
После заключения такого договора его регистрируют в УФРС. Следует осознавать, что по факту у вас на руках документов на тот момент не будет.
Для нивелирования рисков все расчеты рекомендуется производить с использованием банковской ячейки или банковского аккредитива. Выбор банковского аккредитива позволит выставить удобную дату оплаты, условия денежного перевода на счет продавца. Условием расчетов вполне может служить регистрация в УФРС. Все это позволит предотвратить финансовые потери даже тогда, когда произошел отказ в регистрации.
3. Несмотря на то, что 214-й Федеральный закон не предусматривает процесс обязательного извещения о планируемой переуступке для застройщика, многие компании все же включают в договор и это пункт.
4. Не лишним будет и запрос у застройщика документации, подтверждающей факт состоявшейся оплаты со стороны первого дольщика. Это может быть акт сверок или соглашение о взаиморасчетах.
