3
Безусловно, процесс оценки недвижимости заключается в крепком фундаменте, который представляет собой систему некоторых оценочных принципов, которые являются основанием для расчёта стоимости того или иного объекта недвижимости. Даже если вы счастливый обладатель безлимитных тарифов Билайн или МТС, не торопитесь хвататься за телефон, чтобы выяснить, кто вам может помочь высчитать стоимость недвижимости, а лучше внимательно прочитайте эту статью. Принципы оценки участвуют в формировании исходных взглядов субъектов рынка на то, насколько велика цена объекта недвижимости.
Существует четыре основные группы оценочных принципов:
1) Принципы, которые формируются на ожиданиях и представлениях потенциального собственника;
2) Принципы, которые вытекают из процесса эксплуатации того или иного объекта недвижимости;
3) Принципы, которые обуславливает действие рыночной среды;
4) Принцип наиболее эффективной эксплуатации.
Более важную роль в оценке недвижимости играет, конечно же, принцип полезности. Это значит, что стоимость объекта будет выше, если он может удовлетворить потребности собственника.
Стоит отметить, что в экономической оценке полезность представляет собой не субъективную ценность, а объемы и сроки получения доходов или каких-либо другой выгоды при эксплуатации того или иного объекта недвижимости.
Принцип замещения основывается на том, что при наличии выбора среди однородных по своей доходности и полезности объектов недвижимости большим спросом, безусловно, будут пользоваться те, цена которых ниже. Таким образом, исходя из того, есть ли у покупателя возможность альтернативного выбора, цена того или иного объекта недвижимости будет зависеть от вероятности найти на рынке аналогичные объекты. Наиболее полно этот принцип реализуется при строительстве новых домов, в районах массовой застройки.
Принцип ожидания определяет то, какие удобства от использования объекта недвижимости, в том числе и выручку от его перепродажи, или же доход предполагает получить потенциальный покупатель. Этот принцип работает не только на рынке недвижимости. Так, любой человек, к примеру, при покупке прямого номера Билайн всегда ожидает получить возможность долго разговаривать по телефону и при этом не тратить слишком много денег, и, к счастью, Билайн всегда оправдывает ожидания своих пользователей.
Принцип вклада состоит в том, что прежде чем назвать цену объекта недвижимости, нужно определить тот вклад, который был внесён каждым фактором и его важнейшими элементами, что позволит сформировать представление о полезности и цене определённого объекта недвижимости.
Комбинация четырёх основных групп факторов определяет доходность той или иной недвижимости:
1) участок земли со строениями (в случае если участок ещё не застроен, тогда только земля);
2) оборудование и технические средства;
3) рабочая сила;
4) менеджмент.
Говоря простым языком, вклад представляет собой увеличение стоимости объекта за счёт наличия одного из факторов или некоторых его элементов. Однако с тем, чтобы верно оценить величину вклада зачастую возникают проблемы, потому что как показывает практика многие элементы, которые оказывают влияние на цену, только в исключительных случаях могут быть в чистом виде выделены из состава объекта недвижимости или же добавлены к ней. Это обусловлено тем, что каждый покупатель оценивает недвижимость как целостный комплекс и не считает необходимым проводить расчёт суммы всех её отдельных компонентов.
Принцип сбалансированности учитывает тот факт, что каждый отдельный тип землепользования требует определённых компонентов объекта. Оптимальное сочетание этих частей способно обеспечить максимальную стоимость объекта целиком. Такие экономические показатели, как ёмкость и эффективность, во многом характеризуют сбалансированность объектов недвижимости.
Ёмкость представляет собой показатель допустимого количества объектов, которое может быть закреплено за определённым земельным участком.
На уровень эффективности влияет доход, который позволяет получить сочетание земельного участка с расположенными на нём зданиями в результате реализации разных способов застройки.
Принцип разделения заключает в себе идею о том, что физические составляющие объектов недвижимости и права на них можно как разделять, так и соединять таким образом, чтобы это максимально увеличило цену объекта.
Что примечательно, недвижимость (и это даже по названию понятно) располагается фиксировано на определённом месте. Именно это определяет то, что объект переходит от продавца к покупателю посредством передачи имущественных прав на неё. Чем совершеннее нормативные акты, которые регулируют всевозможные права на тот или иной объект, тем динамичнее и шире рынок недвижимости, и следовательно ниже уровень риска и необходимые затраты, которые связаны с оформлением недвижимого имущества в собственность.
Принцип спроса и предложения обусловлен тем, что стоимость объекта недвижимости может изменяться под влиянием взаимодействия спроса и предложения. Данный принцип отражает взаимную зависимость между ограниченностью действующего предложения и ежедневно растущей потребностью в недвижимом имуществе при социально-экономическом развитии общества.
Спрос представляет собой платежеспособную потребность в недвижимом имуществе на рынке. А предложение является тем количеством объектов, которое можно выставлять на продажу, учитывая сложившийся уровень цен.
Принцип спроса и предложения сам по себе является основой всего механизма саморегулирования рынка и объясняет разницу в ценах на недвижимое имущество в зависимости от их расположения и целевого назначения.
Принцип конкуренции предполагает то, что стоимость тех или иных объектов недвижимости формируются под воздействием постоянной конкуренции среди субъектов рынка, ведь каждый из них стремится получить максимально возможный доход. Капиталы привлекает на рынок высокая норма доходов, а это усиливает соперничество.
Принцип соответствия предполагает то, что наиболее высокая цена за объект недвижимого имущества появляется в том случае, когда уже имеется стандартный уровень однородности архитектуры и сформированный характер пользования земельными участками. Этот принцип проявляется как через прогрессию, так и через регрессию.
Принцип изменения условий внешней среды заключается в учёте возможных и ожидаемых экономических, юридических и социальных условий во время оценки стоимости недвижимости.
