0Реальные цены на недвижимость упали вдвое, а объем сделок купли-продажи - втрое
Понятно, что кризис внес свои коррективы: снизились зарплаты, выросла безработица. Но правительство все еще пыталось реанимировать ипотечное кредитование. Все его потуги оказались напрасными. Продолжился рост просроченных долгов по ранее выданным ипотечным кредитам - общий объем такой задолженности достиг 1,069 триллионов рублей. В то же время, банкиры увеличили процентные ставки. Средневзвешенная ставка по предоставленным в январе рублевым кредитам выросла до 14,1% годовых с 12,9% по кредитам, выданным за 2008 год, по валютным - до 12,5% с 10,8%.
По данным Центробанка РФ, в январе банки выдали рублевых ипотечных кредитов на общую сумму 5,9 миллиардов рублей, а в валюте - на 0,7 миллиардов рублей (в рублевом эквиваленте). Как отмечают эксперты, такие показатели были только во время зарождения ипотечного кредитования.
Кризис затронул весь рынок недвижимости, особенно – в столице. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росрегистр) в 4-м квартале 2008 года на вторичном рынке Москвы число сделок упало на 36%, а ипотечных — на 26%. Окончательные данные за январь и февраль текущего окончательно года еще не готовы, но, как ожидают эксперты, в лучшую сторону статистика за этот период вряд ли изменилась. А вот в марте уже на вторичном рынке жилья отмечен положительный сдвиг. Во всяком случае, такую тенденцию отмечает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
«СП»: - Константин Николаевич, официальная статистика отражает реалии российского рынка недвижимости?
- В разных источниках, публикующих данные о зарегистрированных сделках, такая информация несколько расходится. Если верить цифрам, то в феврале объем сделок на вторичном рынке сократился в Москве в 3 раза по отношению к февралю прошлого года. Ипотечные сделки в прошлом году составляли от 10 до 18%, а сегодня это около 10%. При любой погрешности в статистике, надо признать: то, что количество сделок сократилось – вполне очевидно. На вторичном рынке купли-продажи недвижимости количество сделок в феврале в среднем сократилось в 2 раза в России, а в Москве сокращение произошло в 3 раза. Поэтому мы видим очень существенное снижение количества сделок. Хотя в марте мы отмечаем определенный рост.
«СП»: - Но пока эксперты констатируют если не смерть, то уж точно коматозное состояние той же ипотеки...
- Безусловно, объем ипотечных сделок сократился. Но, поскольку сократился вообще весь объем сделок на рынке, получилось так, что ипотека в процентном отношении даже выше, чем была до этого. Хотя, количественно ипотека, конечно, снизилась. Например, в Москве она снизилась почти в 2 раза, а в регионах в 3-5 раз. Возможность выживания ипотеки существенно снижает то обстоятельство, что в госбюджете не предусмотрены деньги для АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) на выкуп ипотечных закладных. Это существенно ухудшает и перспективы развития этого сегмента рынка недвижимости на ближайший год. В такой ситуации, естественно, существенно уменьшается количество возможных сделок по переуступке ранее выданных ипотечных кредитов. По этой же причине тормозится работа региональных операторов, которые могли бы выдать большое количество кредитов, а потом продать ипотечные закладные. То есть, образуется цепочка негативных условностей. Все это в совокупности, конечно, резко снижает и общий объем возможных сделок, и долю ипотеки на рынке недвижимости.
«СП»: - Насколько справедливы упреки в адрес застройщиков, которые не торопятся снижать цены на новостройки, чтобы их могли выкупить региональные власти?
- Цены, по которым правительство предлагает их выкупить, по нашим оценкам на 10-15%, а в некоторых регионах и на 20% ниже среднерыночных. А самая главная проблема в том, что при выкупе властями таких квартир застройщик проигрывает на разнице в метраже. Например, власти выкупают дом, чтобы переселить в него людей из ветхого жилья, предназначенного под снос. При таком переселении необходимо соблюдать пропорции – переселенцы должны получить такое же количество жилых комнат, которые у них были в старом доме. А сейчас современное строительство предлагает квартиры гораздо большей площади, чем в домах старой постройки – при одинаковом количестве комнат. И получается, что лишние метры оплачены быть не могут. Значит, застройщики должны эти метры просто подарить. А это влечет за собой еще большее увеличение фактической стоимости недвижимости.
«СП»: - Что, если правительство, так и не дождавшись, чтобы застройщики начали снижать цены, выполнит угрозу и откажется выкупать эти зависшие на рынке квартиры, а вместо этого инвестирует средства в строительство нового – более дешевого – жилья?
- Я серьезно не рассматриваю возможность того, что правительство вдруг направит деньги на строительство жилья. Строительство – это процесс, который занимает не месяцы, а годы. По контрактам, которые правительство предлагало застройщикам, речь идет о покупке недвижимости у застройщиков в течение 6 месяцев после заключения контракта. Это должны быть объекты, которые находятся в достаточно высокой степени готовности – отделаны, запущены в эксплуатацию. Таких готовых и не проданных объектов на рынке мало. Кроме того, в таких случаях застройщик получает деньги не сразу, а частями. Сначала только 30% от стоимости, потом после сдачи дома в эксплуатацию еще 30%, и последние 40% - после того как он оформит квартиры в собственность субъекта федерации. Это достаточно серьезный разрыв во времени. Как минимум - 6 месяцев. Не все застройщики готовы к такому. Особенно после сильного снижения курса рубля по отношению к доллару и к евро. Потому что значительная часть строительных материалов, комплектующих покупается за доллары. И часть контрактов по застройке заключается в долларовом эквиваленте. Я уж не говорю об обилии документов, которые надо предоставить для заключения такого федерального контракта. Поэтому у застройщиков больше вопросов, чем возможностей для участия в таких программах. Но решать их надо.
«СП»: - Сейчас сложилась ситуация, когда и продавцы и потенциальные покупатели находятся в выжидательном положении. И не известно, кто кого переждет. Страдают и те, и другие. Что им посоветовать? Есть прогноз на ближайший период?
- Краткосрочный прогноз абсолютно очевиден. Если у людей есть деньги - на сегодняшний день в рублях - и этих накоплений достаточно, чтобы решать свой жилищный вопрос, надо мониторить рынок и искать объект, который интересен. Если человек будет просто ждать, то может так ничего и не дождаться, потому что с рынка могут исчезнуть потенциально интересные для него объекты. Либо их выкупят другие, либо они изменятся в качестве и перейдут в иную - скорее всего более высокую - ценовую категорию. Главное преимущество сегодняшнего рынка для покупателя – снижающаяся стоимость жилья. Нельзя упускать такой момент.
«СП»: - По данным из разных источников, с октября прошлого года цены на недвижимость на вторичном рынке жилья в долларах снизились чуть ли не до 50%. В это трудно поверить…
- Заявленные цены, как правило, гораздо выше итоговых. Сегодня на рынке можно успешно торговаться. Но такое не может продолжаться вечно. Когда цены остановятся и начнут расти, то маржи, которую можно получить сейчас на торге, уже не будет. На рынке вообще никогда не стоит ждать – надо постоянно находиться в процессе мониторинга. И самое главное, если вы нуждаетесь в том, чтобы изменить свои жилищные условия, и у вас есть денежные средства – решать вопрос, а не ждать. Потому что, например, средства могут обесцениться, а жилье – это страховая подушка безопасности при любом состоянии экономики и для человека это является частью его социальной стабильности.
http://svpressa.ru
