9О ловушке первой: приобретение квартир по доверенности от собственников
Не плохо, когда продается квартиру непосредственно собственником, с которым имеете дело, либо его близким родственником (сыном, супругом, родителем). Однако если квартира по доверенности продается так сказать «седьмой водой на киселе» в области родства и есть возможность связаться с собственниками, то лучше подстрахуйтесь и это сделайте. В другом случае, сделку могут признать недействительной (ничтожной) через отсутствие волеизъявления собственников.
Во время практики была такая ситуация, когда одним из троюродных племянников по поддельной доверенности была продана бабушкина квартира, которая умерла за год до выдачи доверенности. Однако учли иск наследницы (ею являлась дочь бабушки) и сделку было признано недействительной, квартиру ей (наследнице) возвратили, племянника посадили за решетку и с него взысканы средства в пользу покупателя. Вот так случилось, если не учитывать то, что взыскивать с племянника нечего, имуществом он не обладает и местом работы, естественно, также. И остался человек, не имея денежных средств и жилья.
О ловушке второй: приобретение квартир в долевой собственности
Если учитывать Гражданский Кодекс РФ, то распоряжаться имуществом, которое находится в долевой собственности, возможно, если согласились все её участники.
В общем, если не согласен другой собственник, вы это жилье приобрести не сможете и в будущем продать тоже. Отлично, если другими собственниками – являются вменяемые люди и вы с ним в прекрасных отношениях, вот так, если с ним что-то случилось, либо вы поругались, то ни продажей, ни сдачей, ни с помощью какого-то иного способа распоряжаться квартирой вы не сможете, если он не согласится. И такие риски необходимо хорошо оценивать во время приобретения квартиры. Соответственно, потом, если будет техническая возможность, возможно выделение своей доли в квартире в натуре с помощью судебного порядка, однако это довольно сложная и трудоемкая процедура.
О ловушке третьей: когда прежний хозяин производил самовольную перепланировку, не отраженную в техническом паспорте. Если вам предоставлена консультация юриста, и вы знаете, что, в будущем (перепланировка) без проблем узаконите ее с помощью суда (учитывайте, что на это требуется много времени и денежных средств). Или же когда не планируете продавать это жилье в будущем, а теперь нет совсем времени, и квартира требуется срочно, тогда рискните и прикупите квартиру, но представьте в регистрирующий орган старый технический паспорт, где перепланировку не отразили.
Если не побежите за быстротой и возможной дешевизной квартиры (квартира, имеющая не узаконенные перепланировки, как правило, продается со скидкой), вы можете столкнуться со следующими проблемами.
Перепланировкой может быть нарушена техническая и санитарная норма и правило, и тогда узаконить её во время судебного порядка у вас не получится. Тем более, будете заниматься приведением квартиры в первоначальное состояние за свои денежные средства, так как бывшие владельцы квартиры окажутся ни причем (приобрели-то вы её с помощью старого техпаспорта).
Чтобы рассмотреть иск о перепланировке в суде, требуется много времени, а также отнимаются средства на юриста и заключение о соответствии перепланировки необходимой норме.
Если сделана перепланировка, а предыдущие собственники умудрились расширять жилье за счет общего имущества (к примеру, захапали половину лестничного пролета) или земли города (к примеру, балконы достроили на земле), во время судебного порядка такая перепланировка никем не узаконится, и вы будете заниматься сужением квартиры до границы, обозначенной в старом техпаспорте.
Вот по этой причине, лучше приобретать квартиру, где техпаспорт отвечает ее фактическому состоянию.
Таким способом, не считая грамотное составление главного договора купли-продажи квартиры, во время приобретения квартиры обратите внимание на такие пункты:
1. Требуется волеизъявления собственников, если квартиры продают, учитывая доверенность.
2. Обязательно присутствие вменяемого собственника.
3. Техпаспорты квартир должны соответствовать их фактическому состоянию.
